Transformatie Schieoevers in Delft: multifunctioneel is de toekomst!

Vaarwel tegen de klassieke bedrijventerreinbenadering. Een bedrijventerrein ter grootte van 280 voetbalvelden omvormen in een gebied waar gemengde functies als wonen en werken niet alleen samenkomen, maar elkaar juist versterken. Klinkt als een stevige uitdaging. Derk van Schoten, gebiedsmanager Schieoevers en werkzaam bij de gemeente Delft, neemt ons mee in hoe deze organische transformatieopgave wordt aangepakt.

Schieoevers is een bedrijventerrein aan de waterweg de Schie met een hoge milieucategorie, dat honderd jaar geleden was gesitueerd aan de rand van de stad, maar door verstedelijking inmiddels door de stad is ingehaald. Uiteenlopende bedrijvigheid is hier gevestigd sinds jaar en dag. Zo vestigde het Kruithuis, opslagplaats voor buskruit, zich er al in de 17de eeuw. Van oorsprong ontstaan vanwege de gunstige ligging naast de Schie. Om richting te geven aan een nieuwe toekomst van het gebied is in de zomer van 2019 een vernieuwd ontwikkelplan voor dit bedrijventerrein vastgesteld door de gemeente. Hierin is onder meer opgenomen dat er door middel van herontwikkeling en verduurzaming ruimte wordt gecreëerd voor zowel 3.000 arbeidsplaatsen als 7.000 woningen. Naar verwachting worden in 2021 de eerste palen geslagen.

Schieoevers Delft (fotograaf Rina Breuring)

Foto: Schieoevers in Delft. Fotograaf: Rina Breuring

Delft heeft, zoals vele steden in de Randstad, beperkte ruimte om invulling te geven aan de woonopgave. Toch is dit niet leidend geweest om te kiezen voor deze transformatie, licht Derk toe: “We hebben uitvoerig gekeken naar de brede visie van de stad. Ja, hierin is de woonvisie zeker belangrijk. Maar ook de werkvisie om nadrukkelijk meer werkplekken per vierkante meter te realiseren en de wens om technologiehoofdstad van Nederland te worden en daarvoor meer ruimte voor innovatieve maakindustrie te creëren, nieuwe vormen van mobiliteit in te zetten en dat in een gezonde en duurzame omgeving te doen.”

Een opgave van de gehele stad

Meerdere opgaves combineren, brengt tegelijkertijd uitdagingen met zich mee. Het aantal spelers en daarmee gemoeide belangen nemen hiermee toe. Hoe is daarop ingespeeld? “We hebben als gemeente 9 participatiebijeenkomsten georganiseerd voor diverse doelgroepen en de opbrengsten daarvan gevisualiseerd. Hen meegenomen in het conceptplan en nadien weer uitgelegd waarom we bepaalde ideeën en suggesties wel of niet opgenomen hebben in het definitieve plan. Uiteraard is er niet alleen maar enthousiasme vanuit de Delftse samenleving. Bijvoorbeeld bedrijven die al gevestigd zijn op het terrein, staan niet allemaal te springen om mee te gaan in de veranderingen. Maar dit participatieproces, en dus als gemeente bereid zijn om mee te bewegen, is onmisbaar geweest om tot een bijna unaniem akkoord in de gemeenteraad te komen. En in samenwerking met projectontwikkelaars gaat het meteen vliegen!” 

"Goede OV-verbindingen zijn belangrijk voor wonen en werken"

“Tegelijkertijd helpen bredere ontwikkelingen in het draagvlak. Er wordt vandaag de dag op een andere manier gekeken naar wonen en werken. Wonen op een relatief korte afstand van werk. En werken in een schone omgeving.In Delft staat de grootste industriële 3d printer van Europa in een prachtig glazen gebouw, waar nauwelijks herrie of stof uitkomt. Maar die wel grote producten creëert,  die vroeger alleen maar uit staal of beton konden worden gemaakt. "Schieoevers is een uitermate geschikt terrein voor een transformatie vanwege de geografische ligging, de nabijgelegen TU-Campus, het bestaande hoge voorzieningenniveau en de goede OV verbindingen.” 

Gemengd gebied als kans of bedreiging?

Met de keuze voor een multifunctioneel gebied, wordt de 100% focus op bedrijvigheid op 100% van het terrein bewust losgelaten. Toch heeft Schieoevers ook in de toekomst een duidelijke werkoriëntatie. Derk vertelt: “Een omgeving met een hoog technologisch gehalte waar starters beginnen maar ook kunnen doorgroeien, bloeit juist op in een stedelijke, inspirerende omgeving waar meerdere functies te vinden zijn. Zo is er op dit moment al in de oude kabelfabriek een groot creatief lab ontwikkeld. Ook zijn er tijdelijk off the grid Tiny Houses op het terrein te vinden. Zo gaat de transformatie in een vroegtijdig stadium leven.”

“Door wonen en werken te combineren kan bestaande stedelijke ruimte efficiënter worden gebruikt voor meerdere doeleinden tegelijk. Parkeerplekken overdag bezet door auto’s van medewerkers en ‘s avonds en ’s nachts door die van bewoners. Energiegebruik piekt tijdens kantooruren bij bedrijven en op andere momenten bij huishoudens. Daardoor wordt bijvoorbeeld een warmtenet een reële optie. En waar materialen vrijkomen bij renovatie of sloop van bedrijfspanden, wordt dit bij voorkeur direct en dichtbij hergebruikt voor de ontwikkeling van woningen. Overheden zouden dan ook meer moeten onderkennen dat de woon- en werkvisie samen kunnen oplopen.”

Multifunctionaliteit biedt kansen voor meerdere opgaven, maar is niet per definitie gemakkelijk

“Met ons ontwikkelplan zetten we de koers uit, maar is geen directe eis bij bijvoorbeeld verkoop van je bedrijf”, geeft Derk aan. “Als gemeente streef je ernaar externe partijen zo goed mogelijk in de visie mee te nemen. Bovendien heeft het herontwikkelen van bestaande gebieden als neveneffect dat de prijs per vierkante meter voor bestaande en nieuwe gebruikers doorgaans hoger wordt dan in de oude situatie, dus moet je daar wat tegenover zetten. En de hogere milieucategorie, daar zou wat mij betreft veel genuanceerder naar gekeken moeten worden. Kijk naar de feitelijke bedrijfsactiviteiten. De werkwijze om alleen maar naar de milieucategorieën te kijken, past niet goed meer bij het moderne werken en ons intensief stedelijke gebruik van de ruimte. De oplossing is in ieder geval niet om zware industrie allemaal zonder meer dan maar buiten de stad te plaatsen. Ook daar wil je zo min mogelijk impact op de leefomgeving. Moeten we ‘ruige’ dingen op andere plekken doen of gewoon minder ‘ruige’ dingen doen? Dit laatste moet je als regio gezamenlijk oppakken. Differentieer per plek en zorg ervoor dat bedrijven op de juiste plek terechtkomen. Delft werkt hierbij al nauw samen met collega-gemeenten uit de regio.”

Meer inspiratie en informatie opdoen over de transformatie Schieoevers? Klik hier.

Artikel: Thirza Monster, Cirkellab
Opdrachtgever: Metropoolregio Rotterdam Den Haag