VvE’s en de weg naar verduurzaming

Woningcorporaties en huiseigenaren zetten stappen in het energieneutraal maken van hun woning(en). Zonnepanelen, isolatie, veel gebeurt al. Maar hoe zit het als je een appartement hebt binnen een VvE en je dus niet alleen jouw appartement kunt verduurzamen, maar dat met alle appartementseigenaars tegelijk zal moeten doen?

Via het Europese Interreg E=0 programma zijn binnen de MRDH de afgelopen twee jaar (grote) VvE’s begeleid die hun woningen willen verduurzamen. De gemeenten Schiedam, Zoetermeer, Capelle ad IJssel, Wassenaar, Rijswijk, Den Haag en Rotterdam hebben in totaal 13 kansrijke VvE’s geselecteerd voor deelname aan dit project. Het verduurzamen van grote complexen koopappartementen is nog niet veel gedaan, dus ervaring en kennis hierover ontbreekt.

Om die reden zijn met subsidie van de MRDH adviseurs getraind om VvE’s te helpen in het maken van een plan en het zoeken naar financiering. Daarnaast is de subsidie gebruikt om inzichtelijk te maken welke energiebesparende maatregelen er getroffen kunnen worden en zijn VvE’s begeleid in het besluitvormingsproces.
Voor woningeigenaren in een VvE is het gecompliceerd en tijdrovend om tot een besluit voor de verbouwing van hun complex tot energieneutraal te komen. De investeringen zijn groot, de financieringsruimte vanuit de eigen reserves is beperkt, de markt is overvraagd en er moet een gekwalificeerde meerderheid van stemmen zijn in een VvE voor een besluit. De adviseurs helpen bij het creëren van breed draagvlak en het maken van een integraal plan voor verduurzaming.
Na twee jaar is gebleken dat deze periode perfect is geweest om een beweging in de regio in gang te zetten, maar te kort om VvE’s daadwerkelijk investeringsbesluiten te laten nemen.

Waarom is dit binnen de Metropoolregio opgepakt?

Projectleider, Mark Bal: “Door het kennis- en opleidingstraject te bundelen en dat voor meerdere gemeenten in de Metropoolregio te doen, is geld en tijd bespaard. Dit programma is vooral nuttig geweest om te kijken en uit te proberen welke werkwijze nu het beste werkt als je een grote VvE wilt stimuleren om hun gebouw te verduurzamen. Voor de Metropoolregio is het van belang dit op te pakken, want alle investeringen in energietransitie zijn een economische impuls voor de regio.”

Het maken van verduurzamingsplannen voor een VvE vraagt nieuwe expertise. Daarom heeft de MRDH een trainingsprogramma opgezet voor adviseurs speciaal op dit onderwerp. Zij kunnen VvE’s zo begeleiden naar een investeringsbesluit en in het maken van een businesscase voor de verduurzaming binnen de kaders van de stimuleringsregelingen van de overheid.

Waar zijn jullie tegenaan gelopen?

Adviseur Corine Erades: “Het is vooral pionieren geweest. Naast het maken van een breed gedragen verduurzamingsplan voor het gebouw, organiseren we ook een proces met de vve-leden waarbij steeds meer bewoners aan kunnen haken en invloed uit kunnen oefenen op het eindresultaat. Een dergelijk proces is nieuw voor een VvE. Het is niet een kwestie van een offerte aanvragen voor schilderwerk of dakonderhoud.

Het gaat echt om het vernieuwen van je hele gebouw. Je werkt toe met elkaar naar een plan voor een toekomstbestendig gebouw, een gebouw dat klaar is voor de energiemix van de toekomst. Draagvlak daarvoor wordt steviger wanneer daarbij goed gekeken wordt naar alle klachten en wensen van de verschillende eigenaars. Energiebesparing is dan niet het enige ingrediënt. Afhankelijk van het onderhoud, het financiële huishoudboekje en wensen van de bewoners wordt een plan gemaakt waarin uiteindelijk de grote meerderheid van de eigenaars zich kan vinden. Dan maak je een plan waarbij de totale kosten en baten voor een termijn van 15 of liever 30 jaar in beeld zijn. Daarbij gaat het dus echt over de lange termijn en niet voor onderhoud voor de komende drie tot vijf jaar. Dat zijn VvE’s ook niet gewend om zo ver vooruit te kijken.”

Mark Bal: “Groepsdynamiek is een uitdaging. Je hebt in een grote VvE heel veel verschillende soorten bewoners. Mensen die er net wonen en al op de top van hun financiële ruimte een hypotheek hebben. Mensen die er al heel lang wonen en zich afvragen of het nog wel zin heeft voor hen, maar ook mensen die het wél heel belangrijk vinden en ervoor gaan lopen. Voor relatief weinig extra kosten heb je straks een aan de buitenkant gemoderniseerd appartement dat klaar is voor de toekomst, energieneutraal en weer jaren mee kan zonder onderhoud. Bijna op het niveau van een nieuwbouwappartement elders in de stad. Dat besef moet bij veel mensen nog groeien. We zijn er dus ook achter gekomen dat het tijd kost dit proces. Niet alleen het maken van een projectplan en het uitvragen van offertes, maar ook de hele VvE de stap te laten zetten. Er zijn nog weinig voorbeelden om hieruit te kunnen leren.”

Wat is er bereikt na twee jaar E=0?

Mark Bal: “Doordat er meer aandacht voor de knelpunten van financiering bij VvE’s is gekomen, is er vanuit het Rijk een 30-jaarslening voor VvE’s gekomen die niet persoonsgeboden, maar appartementsrecht-gebonden is. Verhuis je in de tussentijd, dan neemt de nieuwe koper de kosten van de lening over. Zo smeer je deze relatief grote investering uit over meerdere generaties.”

Hoe nu verder?

Mark Bal: “De VvE’s die zich naar aanleiding van het programma hebben aangemeld voor een adviseur, gaan verder. Ook de gemeenten blijven deze VvE’s ondersteunen. De MRDH deelt de opgedane kennis en er volgt nog een speciale training die ingaat op de groepsdynamiek binnen VvE’s.”

Corine: “Het is nog heel nieuw dit advieswerk specifiek voor VvE’s. De leden krijgen pas gaandeweg een beeld van de kansen die deze integrale aanpak biedt. Het vraagt echt een andere manier van kijken naar je gebouw als VvE en ook het besef dat je meer moet gaan sparen voor de langere termijn om voor te sorteren op de energietransitie. En daartegenover de keuze dat je met elkaar de kans kan grijpen om juist nu een investering te doen, waar weliswaar een langdurig proces aan vooraf gaat, maar waarvan je vervolgens ook meteen het woonplezier hebt.”